Protecting Deceived Sellers or Bona Fide Purchasers: Whose Side the Supreme Court Will Choose

The idea of writing this article was inspired by the information that has flooded the Russian media about the situation in the secondary real estate market: after receiving money from buyers, apartment sellers are claiming that they were under the influence of phone scammers at the time of the sale, and they are refusing to vacate the apartments they have sold and are demanding that the contract of sale be declared invalid in court, as the money received from the sale of the apartment was fully transferred to the scammers. However, the courts are often making decisions in favor of the sellers who have been deceived by the scammers, ignoring the interests of the buyer. This scheme was so widespread that it involved a well-known Russian singer, L. A. Dolina. The court, represented by all three judicial institutions, also defended the singer's interests. Based on the study of court practice materials, the author analyzes the current situation and concludes that Russian courts incorrectly interpret and apply the norms of Russian civil legislation on the invalidation of transactions, and do not adequately protect the rights of bona fide purchasers of residential premises.

1. Гаркуша И. В. Особенности доказывания недействительности сделки и позиция судов в решениях о признании сделок недействительными // Научные исследования XXI века. – 2023. – № 3 (23). – С. 135–138.

2. Иванов А. П. Гражданско-правовые способы защиты жилищных прав физических лиц // Актуальные проблемы частного и публичного права (к юбилею кандидата юридических наук, профессора, заслуженного юриста Российской Федерации М. Г. Марковой) : материалы межвузовской научнопрактической конференции / сост. В. А. Максимов. – СПб., 2019. – С. 226–230.

3. Калинина М. С. Защита прав добросовестных приобретателей жилых помещений // Судья. – 2020. – № 7. – С. 38–46.

4. Мальбин Д. А. Истребование жилого помещения от добросовестного приобретателя // Российский юридический журнал. – 2021. – № 5. – С. 124–133.

5. Малявина Н. Б. Принцип добросовестности в совершении сделок и его роль в признании сделок недействительными // Юрист. – 2024. – № 3. – С. 30–34.

6. Милов П. О., Неделька Д. А. Защита прав добросовестных участников правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи жилого помещения // Вестник Института деловой карьеры. – 2025. – № 1 (49). – С. 62–65.

7. Сергеев И. А. Актуальные проблемы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества // International Law Journal. – 2023. – Т. 6. – № 3. – С. 163–167.